BancairNews

Corona, hypotheekrentes en de invloed van niet-traditionele hypotheekverstrekkers

By november 10, 2020 No Comments

Sinds het uitbreken van de Corona crisis is de vraag die iedereen die iets met de Nederlandse hypotheek- en woningmarkt te maken heeft, zich stelt: “wat gaat er met de hypotheekrente en daarmee de huizenprijzen gebeuren?”

 

Vlak na het uitbreken van de crisis was de verwachting dat hypotheekrentes zouden gaan stijgen. Als gevolg hiervan ontstond er een golf aan oversluiters en verhuisversnellers die de hypotheekmarkt overspoelde. Achteraf bleek de omvang en het aantal renteverhogingen mee te vallen en inmiddels is de rust dan ook weergekeerd.

De afgelopen weken zien we zelfs dat de hypotheekrentes in meerdere RVP/LTV categorieën een zodanige daling hebben ingezet dat de recordniveaus van 2019 weer in zicht beginnen te komen. Daarmee wordt de vraag nu niet alleen óf en wanneer nieuwe laagterecords gevestigd gaan worden maar ook hoever de hypotheekrentes nog kunnen dalen. In dit stuk zal ik geen poging ondernemen om die vraag te beantwoorden want dat is onder andere sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in de kapitaalmarkt en de acties van de ECB.

Het onderwerp dat ik hier kort wil bespreken is de manier waarop deze macro-economische ontwikkelingen zich tegenwoordig veel sneller en directer doorvertalen in de hypotheekrentes in de Nederlandse markt en de rol die niet-traditionele hypotheekverstrekkers daarin spelen.

In de periode tot aan 2014 hadden de banken een overheersend marktaandeel zowel in termen van nieuwe verstrekkingen als wel in het totale Nederlandse hypotheekboek. Echter, als gevolg van de lage rente omgeving is de volgende cyclus ontstaan waardoor een flinke verschuiving van de marktaandelen in nieuwe hypotheekproductie heeft plaatsgevonden ten voordele van de zogenaamde zelfstandige regiepartijen en verzekeraars.

Maar wat is de reden dat we pas in 2019 en 2020 een sterker effect zien op de hypotheekrentes in de markt en niet al sinds de toetreding tot de markt van de eerste zelfstandige regiepartijen in 2014/15 (Munt en bijBouwe) en de introductie van hypotheekfonds-proposities door verschillende verzekeraars? Allereerst, met uitzondering van Munt (voornamelijk gefinancierd door Nederlandse pensioenfondsen), waren de volumes in investeringen door niet traditionele verstrekkers in Nederlandse hypotheken relatief beperkt. Echter, pas vanaf 2016/17 nemen de volumes aan hypotheken verstrekt door regiepartijen aanzienlijk toe zowel door het feit dat er een aantal nieuwe zelfstandige regiepartijen het toneel betraden als wel het feit dat verzekeraars en de zelfstandige regiepartijen er in slaagden om meer investeerders voor Nederlandse hypotheken te interesseren.

Een tweede reden waarom de invloed van investeerders op de hypotheekrentes in de markt is toegenomen, ligt in de structuren die gebruikt worden om de investeringen te faciliteren en daarmee samenhangend de omvang van de investeringsmandaten.

De grote verzekeraars (Achmea, Aegon, A.S.R. en NN) zijn hun activiteiten als regiepartij allemaal begonnen met de introductie van hypotheekfondsen. In hypotheekfondsen beleggen relatief veel investeerders relatief kleine bedragen in een doorsnee portefeuille georigineerd door de hypotheekverstrekker. Individuele investeerders hebben daarmee relatief weinig invloed op productvoorwaarden en de prijsstelling.

Om investeerders te accommoderen die meer ervaring hebben in het beleggen in Nederlandse hypotheken en/of grotere volumes wensen te beleggen, hebben de verzekeraars recentelijk allemaal zogenaamde ‘seperate account’ structuren geïntroduceerd.

Separate account structuren stellen investeerders in staat om specifieke mandaten af te geven en op die manier heel specifiek te bepalen welk type hypotheken onder de investerings-mandaten verstrekt worden (bijvoorbeeld NHG versus niet-NHG of alleen bepaalde rentevast periodes). Naast deze nieuwe proposities van de verzekeraars, zien we ook dat de platformen waarmee de (groot)banken sinds 2018/19 begonnen zijn investeerders te bedienen, ingericht zijn als bilaterale transacties en daarmee zeer vergelijkbaar met de ‘separate account’ proposities van de verzekeraars en een aantal van de zelfstandige regiepartijen.

De opkomst van deze ‘separate account’ structuren heeft vier belangrijke consequenties:
1) Minder investeerders maar juist met zeer aanzienlijke mandaten en dus grotere volumes te beleggen in zeer specifieke delen van de markt (combinaties van rentevast periodes en risicoklasses) en idealiter in relatief korte periodes, zorgen voor meer directe competitie in deze delen van de markt;
2) Ten opzichte van de hypotheekfondsen waar elke individuele investeerder weinig tot geen invloed had op de hypotheekpropositie, worden de grote beleggingsmandaten vaker overeengekomen onder een ‘partnership’ gedachte waarmee investeerders een veel directere invloed hebben op de productvoorwaarden en de renteniveaus waarop hypotheken aangeboden worden;
3) Omdat door het gerichter origineren onder separate account structuren de belegging veel beter aansluit op de specifieke wensen van een investeerder is het voor de investeerder mogelijk om specifieker en scherper te prijzen;
4) Door de omvang van de mandaten en het feit dat minder partijen bediend hoeven te worden én door de toegenomen concurrentie om investeerders te winnen, zijn de fees van separate account mandaten vaak lager dan in de bestaande hypotheekfonds structuren, wat investeerders de mogelijkheid biedt om lagere bruto hypotheektarieven te accepteren met geen of een zeer beperkt impact op het netto beleggingsrendement.

De introductie van separate account structuren door meerdere partijen biedt investeerders meer keus en de mogelijkheid om gerichter te beleggen. Nu vrijwel alle traditionele hypotheekverstrekkers (banken, verzekeraars) ook als regiepartij in de markt actief zijn en met separate account structuren invulling geven aan grote beleggingsmandaten, is de Nederlandse hypotheekmarkt nog toegankelijker geworden voor (buitenlandse) investeerders dan ze al was.

Gecombineerd met het feit dat Nederlandse hypotheken nog steeds een zeer aantrekkelijk risico-rendementsverhouding bieden, heeft dit ervoor gezorgd dat de hoeveelheid beschikbare financiering vanuit het buitenland aanzienlijk is toegenomen en op termijn nog verder toe zal nemen.

Bovengenoemde factoren zorgen ervoor dat de concurrentie in de Nederlandse hypotheekmarkt verder toe zal nemen en de lage renteniveaus in de kapitaalmarkten nog directer vertaald zullen worden in lagere hypotheekrentes in de Nederlandse markt.

Contact
Piet Hein Schram [gastauteur voor de hypotheekupdate van Q3 2020]

Download hier de volledige hypotheekupdate

IG&H

Author IG&H

More posts by IG&H